Egy pici közgazdaságtan és egy pici pszichológia…
Egy országos ingatlan hirdetési portál napi hírlevelében megkapom az új hirdetések listáját. Egyikben felfigyeltem a több felújítandó lakás mellett 3 felújítottra, melyek „stílusa”, kivitelezési módja lakberendezői és/vagy kereskedői szememnek feltűnt.
Hasonló hibás sémákat, jellegzetességeket látok, feltételezem, mindegyiket ugyanaz a befektető megvásárolta felújítandó állapotban és árulja most magas haszon reményében felújítva, mely általános jelenség az ingatlan piacon. Lakberendezői gondolkodásom olyan hibákat fedez fel, amik számomra (szubjektív) nagy mértékben érték csökkentőek, ám kereskedői gondolkodásom érti a minél kisebb költséggel maximális haszon elvet. A kérdés: a vásárló hogyan hajlandó kifizetni 42 százalékkal magasabb árat a felújítandó ingatlan árához képest, ha ennek a tervezői szemmel silány minőségű felújításnak a valódi költsége a 42% kb. fele, tervező költségével pedig kb. 60 százaléka, ami 3 millió forint megtakarítást jelentene (50 m2-es tégla lakás Zugló frekventált részén). Tervező által irányított felújítással saját igényeikre szabhatnák a lakást olcsóbban és az alternatív költség elméletének alapján ezt az összeget nagyobb beépített bútorokra, új mobil bútorokra, nyaralásra, nyugdíj megtakarításra, befektetésre vagy bármi másra költhetnék, mégis kifizetik a drágán felújított lakásra. Felmerül-e a vásárlóban az alternatív költség? 
Mi történik itt?
Az egymás mellett szerepeltetett egyforma lakáshirdetések igazolják a lakás értékét, amit ugyanaz a befektető határoz meg – elérhetőségi, „ami drága, az jó” és szakértői heurisztika érvényesülhet a vásárlóban. Az elérhetőségi heurisztika alapján az elérhető hasonló információk igazolják a feltevést, miszerint valóban ennyit ér a lakás – a tranzakció hasznosság pozitív értéket fog mutatni. Az „ami drága, az jó” heurisztika is érvényesülhet, amennyiben felületes információ feldolgozás van jelen. A szakértői heurisztika érvényesülése azért lehetséges, mert mindhárom esetben nyilvánvaló a mesterek általi friss felújítás.
Valójában a vevőnek problémás olyan szakértőt találni, akivel nem áll fenn érdekellentét, hiszen a mesterek minél könnyebben akarják elvégezni a munkát minél több pénzért, a befektető minél kevesebb ráfordítással (alacsony anyagköltség és munkadíj) szeretne minél nagyobb hasznot elérni, az ingatlanközvetítő minél drágábban adja el a lakást, annál több jutalékot kap. A logikus döntés lakberendező/tervező bevonása lenne, ám ez egyáltalán nem jellemző az ingatlanvásárlás során.
Mivel a Binmore-kontinuum alapján a ritka lakásvásárlást kevés alkalommal gyakorolja az átlagember, így tanulás hiányában a jó döntéshozás képesség esélye romlik. Ez is független segítség bevonását indokolná, amennyiben a vásárló tudatában van döntési képességének korlátozottságának.
A birtoklási hatás szerint a 3 millió forint veszteség kétszer olyan fájdalmas, mint a nyereség, ami jelen esetben az azonnal új lakásba költözés elégedettség érzése. Azonban a saját felújítással kapcsolatos energiabefektetés (figyelem, idő, aggodalom stb.) szubjektív költsége enyhítheti a veszteség érzést vagy akár nyereségként is felfogható. Adam Smith hajdani intuitív megállapítása szerint az ember önuralomhiányos, rövidlátó, jelen esetre vetítve inkább azonnal akarja az új lakást, mint pár hónap múlva – ezt azóta számos pszichológiai kísérlet igazolta. A később megkapott nagyobb jutalomért (személyre/családra szabott profi tervezés és plusz megtakarítás) kevésbé képes az ember önuralmat gyakorolni. Megoldás lehet a tervezővel átbeszélt „jutalom” tudatosítása.
Az emberek félnek attól, hogy egy lakásfelújítás során rossz döntésekkel, rossz mesterekkel veszteségek érik, az új lakás megvásárlás általuk látható és azonnali nyereségében hisznek, pedig így termelnek veszteséget. A bukás esélye valójában kevesebb a felújítás bevállalásával. 🙂
Nem beszélve a kihívásról, ami a közös otthon létrehozását jelenti párok esetében. Csapatépítés élesben. 🙂
Richard H. Thaler (2016): Rendbontók. HVG Kiadó, Budapest.